Сдача жилья приносит хозяину не только несколько сотен долларов в месяц, но и дополнительные беспокойства: как бы жильцы не испортили мебель, не съехали, не оплатив междугородные переговоры, вовремя заплатили арендную плату и т. д. Акрус ввело новую услугу на рынке аренды жилья в Моск которая теоретически призвана избавить хозяина квартиры от вышеперечисленных забот - доверительное управление недвижимостью. Эта услуга предлагается нами в Москве еще с 1998 г. Но только сейчас начинает развиваться.
Суть аренды квартир посредством доверительного управления заключается в том, что хозяин, желающий сдать свою квартиру, перекладывает все заботы по аренде на агенство. При обычном найме квартир агентство выступает как посредник, в обязанности которого входит лишь поиск нанимателя. При доверительном управлении обязанности агентства шире, перечень услуг зависит от желаний хозяина. Фирма не только занимается поиском арендатора, разрабатывает и заключает с ним договор, но и взыскивает ежемесячную плату за жильё, передает ее хозяину квартиры, берет на себя соблюдения порядка в квартире, своевременную оплату коммунальных платежей, междугородных телефонных переговоров. По желанию наймодателя может провести ремонт в квартире, приобрести в кредит мебель, бытовую технику за свой счет с учетом дальнейшего погашения потраченной на это суммы из арендной платы. Услуги агентства в данном случае обойдутся хозяину квартиры дороже, нежели при простом посредничестве. Размер комиссионных агентства — 10 — 20% арендной платы ежемесячно.
Далеко не все квартиры имеет смысл доверять. Дешевое жилье выгоднее сдавать обычным способом. С другой стороны, и дверительное управление и аренда элитных дорогих квартир в Москве не столь предпочтительны для риэлторов, так как повышается ответственность за них. Лучше всего передавать в доверительное управление квартиры с арендными ставками $500 — 3000. Обладатели такого жилья в большинстве своем люди работающие, и им проще заплатить агенству и освободиться от забот, связанной с поиском нанимателя и дальнейшим общением с ним. По мнению риэлторов, такая услуга актуальна и для тех, кто хочет предварительно сделать ремонт в своей квартире, но времени на это у него нет. Агентство готово взять на себя все хлопоты по организации ремонта квартир за счет аренды и последующей сдаче квартиры за дополнительную плату.
Доверительное управление удобно и для нанимателя. В договоре прописано, что сумма арендной платы не должна меняться на весь период аренды. Кроме того, посещения хозяина строго регламентированы.
Хозяин квартиры обращается в агентство недвижимости и заключает с ним договор, согласно которому оно обязуется найти нанимателя. При подписании договора наймодателю необходимо иметь при себе паспорт, документ, подтверждающий право собственности на данную квартиру (если квартира в частной собственности) , или копию лицевого счета если собственность муниципальная. Оригиналы документов он предъявляет агенту, а передает ему нотариально заверенные копии. Также он должен подтвердить, что квартира в данный момент не сдана в аренду, не отчуждена, не заложена и не находится под арестом.
Обычно минимальный срок заключения договора — 1 год. Однако на практике существуют случаи, когда хозяин заключал договор и на меньший период. Вопрос в размере комиссионных: если риэлтора они устраивали, тот соглашался на сделку.
О размере арендной платы хозяин и компания договариваются перед выставлением квартиры. Решающее слово остается за хозяином. Если заявленная цена на аренду квартиры не привлечет клиентов, агентство предложит ее понизить. Сам поиск арендаторов хозяин не оплачивает — эта услуга предоставляется ему в качестве бонуса. Как отмечает Бобко, в тех случаях, когда хозяин и риэлтор сходятся в цене, поиск нанимателя занимает до одного месяца. Квартира со стоимостью аренды до $1000 обычно находит своего жильца в течение одной-двух недель.
После заключения договора сделка регистрируется. Регистрация, кстати, отпугивает ряд клиентов, уверены риэлторы. Ведь в этом случае приходится платить налоги.
Согласно типовому договору в обязанности агентства входит распространять информацию о квартире в аренду по своему усмотрению в базе данных аренды квартир либо в специализированных изданиях, организовывать показы квартиры потенциальным нанимателям, вести переговоры об условиях найма.
За период до дня, следующего за днем передачи квартиры нанимателю, хозяин обязуется оплатить коммунальные услуги, электроэнергию, газ, платные услуги МГТС, внести абонентскую плату за телефон. Наниматель, заключающий договор с агентством, вносит залог в размере одной месячной ставки аренды. Из него в случае чего будут высчитывать деньги на оплату телефонных переговоров, мелкий ремонт и прочее. Квартплату вносит хозяин. Оплата коммунальных услуг и телефонных переговоров, как правило, ложится на плечи временного жильца. По желанию хозяина агентство оплачивает коммунальные услуги из своих средств, позже вычитая их из суммы аренды, которую получает хозяин.
Размер комиссионных в агентствах разный, к тому же он зависит от перечня услуг риэлтора. В агентстве “Бест-Недвижимость”, например, действует договорная оплата. В компании МИАН ежемесячная стоимость услуг составляет 10% месячной ставки аренды, в агентстве “Бекар” (Санкт-Петербург) — 20%. В “Акрус-Недвижимости” существует несколько схем оплаты услуг. Хозяин может заплатить один раз в год месячную арендную плату (в момент подписания договора найма с клиентом) , либо ежемесячно 20 процентов месячной арендной платы, либо не платить ничего, получая фиксированную сумму в течение всего срока договора.
До вселения жильца составляется тщательная опись всего имущества и его состояния в квартире. Один раз в два-три месяца представитель агентства проводит осмотр квартиры. Ответственность за сохранность жилья несет наниматель. После окончания аренды жилец сдает квартиру по этой описи. За царапины на столе, пятна на обоях и прочее придется платить.
Хозяин тоже может приехать с проверкой, но обязательно вместе с агентом. “Между хозяином и клиентом могут возникать конфликты, — говорит Светлана Кос, начальник отдела аренды компании “Акрус-Недвижимость”. — Мы же заинтересованы в том, чтобы решить вопрос и с той и с другой стороной”.
Случается, что клиенты расторгают договор найма раньше, чем это оговорено в контракте. В “Акрус - Недвижимости” в этом случае арендодателю оплачивают простой квартиры, но не более 15 календарных дней. Одновременно агентство подбирает других клиентов.
За несоблюдение условий договора на любую из сторон налагается штраф. Как правило, он равен месячной ставке аренды. К нарушениям могут относиться, например, предоставление неверной информации о квартире, факт несостоявшейся по вине хозяина сделки, досрочное расторжение условий договора.
Форс-мажор.
Заключение договора влечет за собой определенный риск и для хозяина, и для агентства. Классический пример: наниматель не заплатил по договору. Начинаются переговоры, в ожидании оплаты хозяину приходится “входить в положение” временного жильца. Можно выгнать, но тогда денег точно не увидишь. Были случаи, когда такие конфликты доходили до судебных разбирательств. Как правило, агентства выигрывали дела, но и в дальнейшем не могли получить плату с клиента.
Встречаются и иные, более мелкие неприятности. Например, клиент заявляет, что будет жить один, а в квартире поселяются или просто постоянно проводят время человек десять. Тут ни залог, ни страховка не помогут, остается только опыт воздействия.
Другой пример. В квартире отсутствуют какие-то предметы обстановки, оговоренные в договоре. Разрешение конфликта зависит от того, сумеют ли стороны договориться между собой.
Хозяева тоже далеко не все идеальны. Могут при расторжении договора не вернуть залог. Опять же остается морально-нравственное воздействие.
Бывает и так: хозяин решил сдавать квартиру по цене $500 в месяц. Затем может прийти к временному жильцу и сказать, что, мол, упал курс доллара и он желает увеличить плату (или перейти на расчеты в евро) , однако по договору срок действия установленной цены не закончился. И в этих случаях риэлторы бессильны: нужно либо договариваться, либо расторгать договор. Если на расторжение соглашаются и наймодатель, и наниматель, ни одна из сторон не штрафуется. В противном случае могут налагаться штрафы.
При доверительном управлении риэлторы советуют пользоваться услугами страховых компаний. Рисками, как правило, являются гражданская ответственность хозяина, отделка квартиры и имущество в ней. Страхование может являться как обязательным условием договора , так и необязательным. В “Акрус-Недвижимости” риэлторы берут это на себя, страхуя квартиру и мебель за свой счет. Минимальная сумма по каждому из рисков составляет $1000, страхование обходится агентству в размере от 10% оценочной стоимости имущества. В МИАН страхованием занимается наймодатель, и он может самостоятельно обратиться в разные страховые компании. По подсчетам Бобко, от всех рисков можно застраховаться, внеся скромную сумму от $150.